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時(shi)間(jian)︰2020-05-30 18:56:54 來(lai)源(yuan)︰經濟參(can)考(kao)報

當前,國內房(fang)地產行業(ye)集中(zhong)度(du)不斷提升,房(fang)企優(you)勝劣汰趨勢pu)詡jia)速(su)。數(shu)據顯示,2019年(nian)330家房(fang)企破產,百(bai)強房(fang)企整體業(ye)績也can)從忻ming)顯提升。今年(nian),各梯隊房(fang)企門檻(jian)進一(yi)步提升,但規模(mo)房(fang)企擴容放緩hai) 略(lue)鑾?yi)房(fang)企數(shu)明(ming)顯下降,近4年(nian)來(lai)房(fang)企整體的目標完成率水平也逐年(nian)降低(di)。

房(fang)企兩極分化現象加(jia)劇

1月(yue)13日下午,世茂集團與福晟集團聯合宣布,世茂集團收購福晟集團的87個項目,成為2020年(nian)首個大(da)型收並購事件,甚至(zhi)被(bei)稱為“世紀大(da)並購”。在業(ye)內看來(lai),房(fang)地產行業(ye)正由(you)高(gao)速(su)發(fa)展時(shi)期進入橫盤(pan)期,加(jia)之2019年(nian)融資監管政策收緊(jin),眾多房(fang)企所面臨的生存壓力(li)史無前例。

隨著行業(ye)集中(zhong)度(du)的不斷提升,行業(ye)頭部(bu)格局不斷穩(wen)固,2019年(nian)房(fang)企TOP30門檻(jian)值已超千億(yi)。與此同(tong)時(shi),留給(gei)中(zhong)小企業(ye)的機會卻越來(lai)越少(shao),並且ye)夭幸ye)的容錯度(du)降低(di)。針對世茂集團收購福晟集團事件,億(yi)翰智(zhi)庫相關分析人士指(zhi)出︰“本(ben)次交易(yi)的被(bei)收購方福晟集團,曾(zeng)經也是穩(wen)健經營的典範,但在瞬息萬變的行情之下,連續踏空(kong)節奏(zou),加(jia)上應對失當,最終釀下今日的苦(ku)果。”

行業(ye)整體規模(mo)增速(su)也在顯著(zhu)放緩hai) bai)強房(fang)企規模(mo)增長“失速(su)”。2019年(nian)12月(yue),房(fang)企進一(yi)步加(jia)大(da)供貨力(li)度(du)和營銷力(li)度(du),以(yi)沖刺年(nian)終業(ye)績,百(bai)強房(fang)企權益(yi)銷售金(jin)額(e)環比增長18.3%至(zhi)9903.4億(yi)元,創(chuang)全年(nian)單(dan)月(yue)規模(mo)新高(gao)。然(ran)而,多家市場機構統計顯示,真(zhen)實(shi)情況並不如企業(ye)業(ye)績增速(su)反映(ying)得那麼樂觀(guan),企業(ye)實(shi)際去化表現普(pu)遍不及預期。權益(yi)口徑(jing)下,百(bai)強房(fang)企2019年(nian)全年(nian)累計銷售金(jin)額(e)同(tong)比增長6.5%,不及2017年(nian)的40.5%和2018年(nian)的35.1%。

與此同(tong)時(shi),2019年(nian)全年(nian),數(shu)百(bai)家房(fang)地產企業(ye)宣告破產的消息進一(yi)步引發(fa)市場關注。中(zhong)國指(zhi)數(shu)研究院的統計顯示,截至(zhi)2019年(nian)11月(yue),在人民法院公告網,以(yi)“房(fang)地產+破產文書”為關鍵字可(ke)檢索出來(lai)400多條(tiao)破產文書,以(yi)企業(ye)為單(dan)位來(lai)看的話,剔除部(bu)分重復企業(ye)及非房(fang)地產企業(ye),共(gong)計330家房(fang)企發(fa)布了(liao)破產相關文書。

中(zhong)指(zhi)院相關分析人士指(zhi)出,發(fa)布破產文書的房(fang)地產企業(ye)主要分布jia)誄?jiao)與珠三角(jiao)城市群hai) 鮮雋礁鑾qu)域佔總(zong)數(shu)量kang)3%。中(zhong)指(zhi)院分析人士認為,“一(yi)方面,熱點(dian)城市及城市群hai) liao)大(da)量房(fang)地產開發(fa)企業(ye)進入,區(qu)域競爭激烈,地方小微房(fang)企生存更加(jia)艱(jian)難;另一(yi)方面,長三角(jiao)及珠三角(jiao)投資及借貸熱度(du)高(gao),借貸糾紛以(yi)及公司(si)注銷破產更加(jia)頻繁。”

融資困境疊加(jia)企業(ye)經營壓力(li)

“對破產企業(ye)進行核實(shi)後,我們發(fa)現zhi)fang)企大(da)多為當地開發(fa)企業(ye),很(hen)多糾紛為破產和解以(yi)及再次啟(qi)動,相比小企業(ye)而言,部(bu)分規模(mo)相對較大(da)的房(fang)企,因戰略(lue)定位、多元擴張、項目銷售等(deng)問(wen)題,資金(jin)鏈也出現zhi)liao)問(wen)題。”中(zhong)指(zhi)院方面表示。

根(gen)據中(zhong)指(zhi)院對企業(ye)深陷困境原因分析研究,房(fang)企面臨破產主要有兩方面原因︰一(yi)方面,企業(ye)自身管理制pin)嚷 蟆 擻  式系(xi)汀 pin)缺乏競爭力(li)、布局單(dan)一(yi),在市場火熱的上行期階段,企業(ye)的銷售業(ye)績快速(su)增長,掩蓋(gai)自身“內功”先天不足的缺陷。同(tong)時(shi),規模(mo)化也對企業(ye)自身管理提出更高(gao)的要求,企業(ye)並沒有及時(shi)優(you)化應對挑戰。一(yi)旦(dan)市場進入平穩(wen)ran)huo)下行期,企業(ye)的競爭力(li)短板(ban)就會凸顯出來(lai),銷售去化以(yi)及融資shi)任wen)題將形成較大(da)壓力(li)。

另一(yi)方面,部(bu)分zhi)fang)企前期的業(ye)績高(gao)增長促使(shi)企業(ye)自信心急ben)繢┬牛 諞ye)務發(fa)展方面速(su)度(du)過快,激進的多元化拓展拖累了(liao)企業(ye)的發(fa)展速(su)度(du)。

“作(zuo)為一(yi)個資金(jin)密集型行業(ye),房(fang)地產開發(fa)需要大(da)量資金(jin)支(zhi)持,一(yi)旦(dan)運轉中(zhong)的環節出現資金(jin)問(wen)題,多米諾效應被(bei)觸發(fa),將迅速(su)蔓延(yan),導致房(fang)企經營困頓(dun)甚至(zhi)倒閉破產。”中(zhong)指(zhi)院方面分析指(zhi)出,2019年(nian),信用評級較高(gao)的大(da)型房(fang)企資金(jin)優(you)勢更加(jia)明(ming)顯,而部(bu)分zhong)︵頭fang)企資金(jin)承壓,短期資金(jin)風險顯著(zhu)增加(jia)。“房(fang)企仍需要從經營上做好(hao)地產主業(ye),優(you)化債務結構,降低(di)杠桿比例,平穩(wen)發(fa)展gong)拍?志jiu)經營。”

在政策調控較緊(jin)的當下,尤其是融資端不斷收緊(jin),融資shi)殺ben)水漲船高(gao),現金(jin)流更是重中(zhong)之重。億(yi)翰智(zhi)庫方面也認為,“收並購浪潮來(lai)襲,也體現出當下地產行業(ye)之艱(jian)難。對于進入發(fa)展困境的房(fang)企而言,或(huo)多或(huo)少(shao)都jia)凶隕淼腦 頡!/p>

2019年(nian),全國範圍多個城市取消或(huo)放寬了(liao)落戶限制。業(ye)內預計,至(zhi)少(shao)未來(lai)2-3年(nian)城鎮化速(su)度(du)仍能保持,基本(ben)置業(ye)需求仍在,住宅開發(fa)仍有增長空(kong)間(jian)。億(yi)翰方面認為,房(fang)地產企業(ye)在精進主業(ye)的基礎上,可(ke)結合本(ben)身基因和資源(yuan)情況,適度(du)投du)氬bu)分地產相關的多元化業(ye)務作(zuo)為長期戰略(lue),但一(yi)定要注意多元化的投du)胍慘 袷鼐勱jiao)原則,同(tong)時(shi)平衡好(hao)主業(ye)與其他業(ye)務的結構關系(xi)。

2020年(nian)房(fang)企規模(mo)預計穩(wen)中(zhong)有升

近幾年(nian),房(fang)企紛紛涉(she)足長租(zu)公寓、養(yang)老xi)夭?穆玫夭喙亓 潁 燦蟹fang)企進軍新能源(yuan)汽車、機器人制造、汽車零(ling)部(bu)件制造等(deng)非地產領域。上述中(zhong)指(zhi)院方面分析人士表示,“房(fang)企要對自身的財(cai)力(li)、物力(li)、人力(li)有著系(xi)統規劃,促進業(ye)務及品(pin)牌(pai)的協同(tong)發(fa)展,形成系(xi)統運營合力(li),否則新涉(she)足業(ye)務不僅短期難見效益(yi),主業(ye)的發(fa)展也會受到拖累。”

行業(ye)人士指(zhi)出,受市場下行和調控不放松影響,我國房(fang)地產企業(ye)正在面臨費yan)寐侍嶸 fu)債率升高(gao)、短期償債能力(li)下滑的困境,尤其中(zhong)小型房(fang)企,仍將面臨一(yi)定的盈利和資金(jin)壓力(li)。

未來(lai),在融資監管全方位趨緊(jin)的情況下,行業(ye)分化將會持zhong)jia)劇。業(ye)內普(pu)遍認為,雖(sui)然(ran)目前房(fang)地產市場整體去化壓力(li)尚存,但行業(ye)將保持長期平穩(wen)發(fa)展的市場環境已趨于明(ming)朗。預計2020年(nian)企業(ye)整體規模(mo)將維持穩(wen)中(zhong)有升的增長態勢。行業(ye)競爭加(jia)劇下,百(bai)強房(fang)企內部(bu)的分化格局也將進一(yi)步持zhong)/p>

在市場去化承壓的背景下,企業(ye)的發(fa)展重心逐漸由(you)“增量角(jiao)逐”轉向“提質增效”,未來(lai)業(ye)績規模(mo)的增長不能簡單(dan)依賴于供貨量kang)募jia)大(da),企業(ye)戰略(lue)布局、組織管控、品(pin)牌(pai)建設等(deng)綜合實(shi)力(li)的提升將是房(fang)企未來(lai)工作(zuo)的重中(zhong)之重。

“尤其是中(zhong)小型房(fang)企布局相對集中(zhong),很(hen)難平衡區(qu)域風險。因此,適度(du)降低(di)杠桿比例,放緩增長節奏(zou),能夠有效規避(bi)現金(jin)流風險。”億(yi)翰智(zhi)庫方面指(zhi)出,當下房(fang)地產行業(ye)的競爭格局與以(yi)往大(da)有不同(tong),合作(zuo)是當下房(fang)企生存和競爭的主要形wen)劍 獻zuo)的本(ben)質是優(you)勢交換,合作(zuo)的目kang)氖峭晟譜暈業(ye)淖試yuan)矩陣。

編輯︰郭夢涵

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